Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Autor/i: Zdenka Pogarčić

Vrijeme izdavanja: travanj 2025.
Uvez: meki
Broj stranica: 112
Oznaka: 811-581

OGLEDNI PRIMJERI I PRILOZI:

■ MEĐUVLASNIČKI UGOVOR

■ ODLUKA O IZBORU PREDSTAVNIKA SUVLASNIKA

■ ODLUKA O IZBORU VIJEĆA SUVLASNIKA 

Cijena: 22,0000 kn

Naruči

* Broj primjeraka:

* Naručitelj:

* Mjesto:

* Poštanski broj:

* Adresa:

* OIB:

* Telefon:

Telefaks:

* Email:

UVODNE NAPOMENE

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada („Narodne novine“ broj 152/24.; u daljnjem tekstu: Zakon)  Hrvatski sabor donio je na sjednici od 13. prosinca 2024. godine, objavljen je u „Narodnim novinama“ broj 152 od 24. prosinac 2024. godine i stupio je na snagu 1. siječnja 2025. godine.

Detaljna i sveobuhvatna  analiza koju je pripremilo Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine kao stručni nositelj izrade ovoga Zakona pokazala je da stanovanje zauzima najveći dio urbaniziranog prostora te da čini prevladavajući  sadržaj naselja u  Hrvatskoj. Stručni nositelj u ocjeni postojećeg stanja ističe da stanovanje, kao i zgrade u kojima se stanuje, zaslužuje iznimnu pozornost, kako u planiranju prostora, projektiranju i gradnji tako i u zakonodavstvu.

Međutim, dosadašnja pravna regulacija  nije  trajno, sustavno i  kvalitetno uredila  pitanja stanovanja, upravljanja i održavanja zgrada.

Do stupanja na snagu ovoga Zakona predmetna materija bila je uređena Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10, 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17. ) i to odredbama Dijela devetog, Glave 3.  koje uređuju izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju. Navedene odredbe nisu  materijalnopravne nego prijelazne naravi i  kao takve vrijede privremeno. Uz te odredbe, potrebno je spomenuti i Uredbu o održavanju zgrada („Narodne novine“, br. 64/97.), kojom su samo djelomično uređena pitanja održavanja zgrada, ali ne i pitanja upravljanja zgradama.

Neke od izravnih posljedica nepotpunog i nekvalitetnog normativnog uređenja ove materije su: nepotpuno ispunjavanje svih ovlasti  i odgovornosti vlasnika zgrada  u vezi s upravljanjem i održavanjem zgrada, neispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevine i s time potencijalne ugroženosti zdravlja i života korisnika prostora u zgradama kao i prolaznika, smanjenje kvalitete i sigurnosti stanovanja, smanjenje vrijednosti posebnih dijelova zgrade,  otežano održavanje kućnog reda, otežano upravljanje režimima stambenih i drugih funkcija koji se odvijaju u zgradama i pripadajućim dijelovima. Tome treba dodati i učestalu praksu  kratkoročnog najma stanova i najma stanova za radnike, s kojima se utječe na kvalitetu života u zgradama, ali i na smanjenje raspoloživog stambenog fonda za primarnu ulogu, odnosno za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao temeljne ljudske potrebe.

S obzirom na sve navedeno, pristupilo se izradi Zakona radi otklanjanja uočenih problema i njihovih posljedica na način da se sustavno i cjelovito urede pitanja koja su ključna za učinkovito i kvalitetno upravljanje i održavanje zgrada, izrijekom propisujući da je  provedba Zakona u interesu Republike Hrvatske i u javnom interesu. Za zgrade koje nisu obuhvaćene odredbama ovoga Zakona, propisano je da se primjenjuju odredbe zakona i podzakonskih propisa kojima se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.

Zakonom se detaljno uređuju:

• zajednički dijelovi i uređaji zgrade i njihovo održavanje
• dodjela osobnog identifikacijskog broja (OIB) zajednici suvlasnika
• osnivanje Registra zajednica suvlasnika
• osnivanje Registra upravitelja zgrada
• vrste održavanja zgrade
• definiranje hitnih i nužnih popravaka zgrade te investicijskog održavanja zgrade
• povezivanje s propisima iz područja gradnje s ciljem očuvanja temeljnih zahtjeva za građevine i naknadni radovi na zajedničkim dijelovima
• zajednička pričuva, minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve
• osiguranje zgrade
• međuvlasnički ugovor
• osnovni sadržaj ugovora o upravljanju zgradom
• obveza donošenja i pridržavanja kućnog reda
• način donošenja i vrste odluka o upravljanju zgradom koje donose suvlasnici na sastancima suvlasnika
• obveze suvlasnika
• pitanja vezana uz predstavnika suvlasnika
• određivanje prinudnog predstavnika suvlasnika
• osnovni sadržaj ugovora o upravljanju zgradom
• pitanja vezana uz upravitelja zgrade i obavljanje predmetne djelatnosti, njegova prava, obveze i odgovornosti
• određivanje prinudnog upravitelja zgrade
• sufinanciranje ugradnje dizala u postojeće zgrade
• sufinanciranje uređenja pročelja zgrade
• obveza postojanja suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam stana i najam stana za radnike
• mogućnost obavljanja tihih i mirnih djelatnosti u stanovima
• prekršajne kazne za upravitelja zgrade i suvlasnika za povredu Zakona
• prijelazne i završne odredne u odnosu na već sklopljene međuvlasničke ugovore, ugovore o upravljanju zgradom, pravni status upravitelja zgrade i obveza usklađivanja njihova rad s odredbama Zakona, rokove za  donošenje podzakonskih propisa, dovršetak započetih postupaka  i stupanje na snagu Zakona.

Vlada Republike Hrvatske kao predlagatelj Zakona u obrazloženju navodi da će ovaj Zakon „omogućiti i efikasniju provedbu Dugoročne strategije obnove nacionalnog fonda zgrada do 2050. godine („Narodne novine“, br. 140/20.) s posebnim naglaskom na povećanje otpornosti zgrada na potres i požar, kao i na zahtjeve energetske obnove zgrada s ciljem ne samo povećanja energetske učinkovitosti zgrada već i uvođenja energetski učinkovite infrastrukture za grijanje i hlađenje na obnovljive izvore energije, to jest izvore energije s manje emisija stakleničkih plinova, u skladu sa zahtjevima ublažavanja i prilagodbe klimatskim promjenama. Osim navedenoga, olakšava se donošenje odluka o ugradnji dizala i na taj način povećava kvaliteta stanovanja posebno za starije osobe i osobe s poteškoćama u kretanju. Isto tako, propisuje se poticanje uređenja pročelja za postojeće zgrade u kulturno-povijesnim cjelinama gradova sa ciljem očuvanja kulturnog, povijesnog i društvenog obilježja gradova u Republici Hrvatskoj.“.

Donošenje i provedba ovoga Zakona treba pridonijeti i učinkovitijoj provedbi Strategije demografske revitalizacije Republike Hrvatske do 2033. godine („Narodne novine“, broj 36/24.), u kojoj je jedna od osnovnih mjera rješavanje stambenog pitanja mladih, za što je potrebno u što kraćem roku povećati stambenu ponudu i smanjiti potrošnju postojećeg stambenog fonda za ne stambene namjene.

 Zaključno treba napomenuti da je Vlada Republike Hrvatske na sjednici održanoj 26. ožujka 2025. donijela Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine i Akcijski plan za provedbu Nacionalnog plana stambene politike za razdoblje od 2025. do 2027. godine, prvi krovni i srednjoročni akt strateškog planiranja od nacionalne važnosti za područje stanovanja. Cilj tog strateškog dokumenta  je strukturiranje javne politike i definiranje priuštivog stanovanja, održivog stanovanja i prostora u funkciji stanovanja kao posebnih ciljeva stambene politike u srednjoročnom razdoblju.

U ovoj knjizi objavljujemo tekst Zakona s kazalom pojmova i ogledne primjere međuvlasničkog ugovora s pratećim prilozima (Popis suvlasnika i Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade), odluke o izboru predstavnika suvlasnika i odluke o izboru Vijeća suvlasnika. 

Zagreb, ožujak 2025.

Autorica